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勾地,得有点真本事才行

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  此前,各地都公布了前三季度的经济增长数据,看一下这张表:

  通过这个表中的数据,我们可以看到,增速排名前三的,分别是贵州的3.2%,甘肃的2.8%,以及云南的2.7%。这三个省份,无一例外都是西部的省份。

  这虽然不能证明西部的经济好一些,但是至少证明西部的经济发展速度,当下比东部有优势。西部经济之所以现在有不错的增速,是有三个深层次的原因:

  一是承接东部省份产业外迁,夯实产业基础的机遇。早在2008年金融危机之后,长三角、珠三角的纺织、服装、五金等劳动密集产业,就陆续往内地和东南亚迁移,其中内地省份承接了大部分。

  这些产业在转移的过程中,给当地创造了税收,解决了就业,还提高了居民收入水平。有的甚至在转移的过程中,完成了产业的升级换代,以新的面貌呈现。

  二是人口的回流。这两年东部沿海城市的房价涨了不少,现在的新房不论是单价还是总价,都不太友好。同时这些地方的产业升级,对外来务工人员的要求而越来越高,外地人就业的难度在加大,机会在减少。同时因为生活成本的上升,不少人选择了重归故里,在家乡的大城市,或者中型城市就业,甚至是创业。

  大家看到这两年,一些中西部城市的消费越来越旺盛,烟火气息越来越足了,就是这个深层次的原因所致。

  三是各地政府的“大搞基建”。要提升GDP,最简单粗暴的方式就是搞基建,修高速,修高铁,直接靠借款上大项目,一年投资上千亿,对经济的拉动作用是很直接的。

  因为西部省份的基础设施建设,相对落后,还有很大的提升空间,因此当下正在经历这种模式。比如西部的贵州省,这几年经济增速经常排进全国前三,就是搞了不少高速公路。

  但是光靠基建推动经济发展,这条路是有尽头的,路总有修完的那一天,借的钱总归是要还的,而且越到后面的基建,经济属性越来越差,就越不挣钱。

  自从90年代分税制改革以来,卖地在地方财政收入中的比重越来越高,2010年-2018年,地方卖地收入在地方基金性收入中的比例,一直是高于80%的。2019年,各级地方政府土地出让收入达到了6.9万亿,占据了地方财政收入的70%,这一比例还在继续提高。

  但是单纯的依靠,房价上涨—地价上涨—GDP增长的老路径,已经越来越不行了。虽然过去十多年,这一套方法让地方政府过上了不差钱的日子,但是这个模式已经到了末期。房地产对经济的刺激作用,是“倒U型”的,目前房贷已经很高,居民部门整体负债超过60%,房地产对经济的挤压效用超过了带动效用。

  如何开拓新的经济增长点,培育新的财政收入来源,正成为很多地方政府越来越看重的点。

  之前网上一篇盛赞合肥是一个风投城市的文章,十分地火爆。合肥市政府,显然是搞产业的佼佼者,不论是力排众议拿下京东方,还是芯片领域的黑马合肥长鑫,亦或是今年落地的新能源造车新势力蔚来汽车,都值得大书特书。

  一线城市的高房价,高成本,不管是高科技企业还是高端制造业,都让其有心撤离。大量的二线城市现在有高铁,配套也起来了,关键是房价还不高,程序猿和工程师都想去二线发展,很多公司也是这样想的。

  从各地政府招商失败或者成功的案例,可以大致总结出来,地方政府对芯片、新能源、光伏、总部基地这四大类产业最为上心。基本上双方谈妥了,就是要地给地,要钱给钱,要政策给政策。

  下图是发改委批准的,重点城市发展的高技术产业名单,大家可以借鉴下。

  失败的案例,比如,2005年江西新余花了2亿元财政补贴,强势引入赛维光伏,后来光伏大退坡,赛维项目凄凉收场。再比如,2017年武汉投百亿巨资,引入的武汉宏芯,三年了厂房都没完工,被媒体当成了一个笑话。同时期,成都2017年引入的清华紫光集成电路项目,最近也被爆出产业方迟迟未兑现生产设备安装承诺,有烂尾的风险。

  也有成功的案例,比如武汉光谷,时下大热的猿辅导在线教育,入驻时间不超过两年,其员工数量就超过6000人了。再比如尚德培训机构,早期进入的时候,也就十多人的团队,现在已经发展成了超过4000名员工,买下了3栋大楼。不管是带来的人才,相关产业入驻,形成产业链,还是GDP的增长,这些都是地方政府想要的。

  这种产业的故事,单讲出来就能打动一片政府官员。而房企要做的,就是在这些产业进入之前,积累相关的产业资源,捆绑合作。产业方要政策和优惠,房企要商住用地,才能利益最大化。有不少产业方,压根就不懂产业还能勾商住用地,一块工业地就满足了。

  那么问题来了,房企自己没产业,如何找到这些产业方资源呢?

  这些一般比较分散,很难有现成的,集中的渠道可以直接用。一般来讲,接触到产业资源比较多的,会有大学高等院校,行业协会,招商公司等渠道。要获得相关的产业方资源,最好的方式是通过这些方向,多去拜访,多做圈层活动。并且是要带着目标去做,事前精心策划一番,只要公司愿意给资源和支持,还是很容易出结果的。

  当然,受限于产业资源,大部分房企勾地是有什么米煮什么饭,将就用手里的产业去谈项目,而不是根据政府需求找产业。那这样的话,勾地的效果自然会差一些,或者纯粹在产业方拿地后,再去主动找合作也行。


标签: 房地产

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